1.政府规定的预售资金监管账户，对开发商而言形同虚设
政府为了防止开发商挪用资金，导致楼盘烂尾，多年前政府就出台了预售资金要进入监管账户的规定，要求预售的房款全部存入预售资金监管账户；在商品房买卖合同示范文本中也明确要求开发商以预售资金监管账户收取预售房款。但在许多新楼盘的售楼现场，使用预售资金监管账户收款的开发商并不多，购房者一般直接把银行卡交给现场财务刷卡支付，很少有购房者留意开发商收款账户是否与合同中规定的预售资金监管账户一致。更有甚者，让楼盘现场的工作人员用私账收取房款，比如让中介人员自己私下收取购房者的定金，购房者在这些中介人员忽悠下，认为交定金能享受优惠，就匆忙地交付定金，有些业主甚至都没有让中介开具定金收据。由于大量房款并未进入预售资金监管账户，开发商依然能轻松挪用资金，致使不少烂尾楼的出现；还有些楼盘开发商虽然交付了，但由于没有清偿银行的债务，导致抵押给银行的土地无法解压，业主无法办理房产证；有些购房者起诉开发商退房退款，法院也支持了，但由于开发商没有可供执行的资产，最后承担不利后果的依然是购房者。
2.政府制定的商品房买卖合同示范文本，被开发商的补充协议轻松化解
为了保护房屋买卖的交易安全、公平，各地政府对于网签的购房合同都规定了示范文本；然而开发商可以在签订示范文本的同时，又与购房者签订一份补充协议，并在补充协议中约定与示范文本条款产生冲突，以该补充协议为准。补充协议中条款是开发商拟定的，自然有利于开发商推卸责任，而不利于购房者，比如通过补充协议延长交房时间，尽管明显违反了公平原则，但后续购房者想要以此维权，却很难成功，法院一般倾向于认定补充协议有效，而不是将这些条款认定为无效的格式条款。
就示范文本本身而言，开发商也能设置对购房者不利的条款，比如争议解决方式的选择，一些开发商会选择他们熟悉的仲裁委来仲裁解决，而商事仲裁是排斥法院管辖的，该条款会提高购房者维权成本和困难。类似条款虽然可能被认定是损害消费者权益的无效条款，比如前不久小鹏汽车因为设置类似仲裁条款，被北京市朝阳区市场监督局认定为无效条款，但法院认定该条款有效的概率还是比较大的。
文章作者：李卞
